mortgage

¿Qué es una deuda hipotecaria? Concepto y características

18/01/2021 | DEUDAS

Si vas a comprar una casa o, por el contrario, ya la has contraído, te preguntarás qué supone haber contratado una hipoteca, a continuación, en Repagalia, vamos a explicar todos los detalles sobre la deuda hipotecaria, su definición, características, cuándo debemos solicitarla, etcétera. Por lo tanto, debes saber que la deuda hipotecaria es un crédito que viene respaldado por una garantía hipotecaria.

¿Qué significa esto? Pues bien, en el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al pago de las cuotas, el acreedor podría quedarse con el activo hipotecado, en otras palabras, cuenta con la garantía de disponer de la vivienda hipotecada, por ejemplo.

La deuda hipotecaria va dirigida a la adquisición de bienes inmuebles, normalmente la compra de viviendas, por lo que hay que destacar que el importe total del crédito no puede superar el valor del inmueble. En ningún caso, se puede aprobar un préstamo hipotecario por un importe superior al de la vivienda que se va a adquirir, lo que significa que si el inmueble está valorado en 200.000€ no puede ser superior a esa cantidad. En conclusión, la deuda hipotecaria solo se puede conceder para la adquisición de un bien inmueble, cuyo importe no puede ser superior a su valor.

Características de la deuda hipotecaria

La deuda hipotecaria cuenta como característica principal con la garantía hipotecaria. Al realizar la operación (comprar el inmueble con el crédito otorgado por la entidad bancaria), el inmueble adquirido se grava con una hipoteca. ¿Qué supone esto? En caso de impago de la deuda hipotecaria contraída con la entidad financiera o acreedor, estos podrían ejecutar esa garantía hipotecaria.

Esa ejecución consiste en que el acreedor podría utilizar la vivienda para venderla y así satisfacer la deuda que aún tienes con ellos. En esta tesitura, nos encontraríamos con dos situaciones:

  • Cuando con la venta del inmueble se obtiene una cantidad superior a la deuda pendiente, la parte restante deberá ser abonada al deudor.

  • En el caso contrario, cuando la cantidad obtenida de la venta del inmueble es inferior a la deuda pendiente, la entidad financiera podría ir contra la totalidad de los bienes presentes y futuros del deudor, para lograr la cantidad total de la deuda hipotecaria pendiente.

De esto, hay que destacar que la responsabilidad del deudor no solo es con la deuda hipotecaria sino también con el resto de sus bienes inmuebles y los futuros. Por lo tanto, vemos que en un crédito hipotecario existen garantías adicionales a otros créditos, como, por ejemplo, los personales. Son este tipo de garantías lo que permiten que el tipo de interés sea inferior a otros créditos.

¿Cuándo se debe contraer una deuda hipotecaria?

Pues bien, como ya hemos mencionado anteriormente, las deudas hipotecarias solo se pueden solicitar en unas condiciones concretas: solamente para la compra de un bien inmueble y por una cantidad que no supere el valor de dicha vivienda. Aunque, obvio, no siempre que se vaya a adquirir un bien inmueble hay que solicitar un crédito hipotecario, esto dependerá de las circunstancias personales de cada uno.

Porque, por ejemplo, si se dispone de la cantidad del valor de la vivienda, habría que valorar si merece la pena pagar los intereses asociados a la deuda hipotecaria. Además, de la posibilidad de tener en cuenta otras formas de financiación.

¿Qué ocurre si no puedo pagar la deuda hipotecaria?

Hay situaciones económicas muy complicadas que no permiten pagar la deuda hipotecaria y, en algunas ocasiones, no se puede llegar a un acuerdo con el banco o la entidad financiera que concede el préstamo hipotecario.

En esta situación, los deudores no tienen más opción que dejar de pagar, pero esto conlleva una serie de consecuencias como un proceso de embargo y subasta. A continuación, vamos a explicar qué ocurre en caso de impago de la hipoteca.

Proceso por impago de la deuda hipotecaria

Si las deudas ahogan a los deudores, puede que no puedan hacer frente al pago de la deuda hipotecaria todos los meses, por lo que se sigue el siguiente proceso:

1. Después de un mes del primer impago de la deuda hipotecaria, la entidad bancaria se pone en contacto con el deudor para aclarar el motivo de lo ocurrido, por si fuese un error. Y, al mismo tiempo, se ofrece la posibilidad de pagar la cuota que se debe, pero con los intereses de demora.

2. Si el tiempo continúa pasando, y la deuda hipotecaria no se ha saldado correctamente, el banco tratará de cobrar la cuota de los meses que se deben. En este momento, la entidad bancaria sí planteara una modificación de las condiciones, como alargar el plazo de devolución del préstamo hipotecario. Pero el importe deberá contemplar además los intereses de demora.

3. Tras 6 meses, el banco tendrá que reflejar el impago de las cuotas en su cuenta de resultados, y llegados a este punto, el banco emprenderá acciones legales para ejecutar la garantía del préstamo, así como inscribir al deudor en una lista de morosos.

Subasta por impago de la deuda hipotecaria

Después de un año o año y medio de impago de la deuda hipotecaria, tendría lugar la subasta de la vivienda, siendo el juez competente en cada caso el encargado de acordar la fecha límite en que se pueden pagar las deudas, además de los intereses de demora, para evitar la subasta del inmueble.

A pesar de la subasta, lo que implica la pérdida de la vivienda, no siempre basta para obtener el dinero de la deuda hipotecaria. Si la cantidad conseguida es superior al crédito pendiente, lo restante se cede al deudor, pero en caso de que el importe total sea inferior, hay que hacer frente a la diferencia de dinero, tal como recoge la Ley.

Dación en pago

La dación en pago consiste en que la deuda hipotecaria quedaría cancelada simplemente con la entrega del bien inmueble, es decir, con entregar la vivienda la deuda quedaría saldada, sin tener que hacer frente a más activos. La parte negativa es que es una opción muy poco extendida entre los bancos.

Embargo de la vivienda

Si el dinero obtenido por la venta de la vivienda es inferior a la deuda hipotecaria, la entidad financiera podría continuar reclamando la deuda pendiente y llevar a cabo un proceso de embargo del inmueble. Llegados a este punto, el banco puede ir contra las posesiones presentes y futras del deudor, tal y como recoge el Real Decreto Legislativo 2/1995.

Escribe tu comentario